☁️ L 213 1 Du Code De L Urbanisme

La motivation de la décision de préempterLe caractère exécutoire de la décision Pour que le DPU soit légalement exercé, il faut à la fois que la décision ait été notifiée au propriétaire intéressé ou à son mandataire dans le délai de deux mois et que, dans ce même délai, elle ait été transmise au préfet afin d’être exécutoire CAA Marseille 3 mai 2001, Cne de Crillon le Brave, n°98MA00749. A défaut de l’une de ces deux conditions, la décision de préemption est illégale. CE 15 mai 2002, Ville de Paris c/ Association cultuelle des Témoins de Jéhovah, req. n° L’article du Code de l’urbanisme dispose que le silence du titulaire du DPU pendant deux mois à compter de la réception de la DIA vaut renonciation à l’exercice de ce droit. Article du Code l’urbanisme Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. » On peut considérer qu’il n’y a véritablement une décision de préemption que si, d’une part, la commune manifeste clairement son intention d’acquérir et, d’autre part, fait connaître le prix auquel elle est acquéreur TA Nice, 17 octobre 1996, Mme Geneviève Crossa-Raynaud et autres c/ Cne de Beausoleil, BJDU 1997, n°1, p. 53. Une lettre adressée dans le délai de deux mois, exprimant l’intention d’acquérir mais ne comportant aucune offre de prix, et qui se contente de faire référence à la demande d’estimation faite aux services des domaines, est sans valeur. La titulaire du DPU doit être regardé comme ayant renoncé à exercer son droit de préemption CE Paris 14 juin 1990, Ville de Cachan, JCP éd. N 1990, n°45 ; TA Nice 17 octobre 1996, Mme Geneviève Crossa-Raynaud et autres c/ Cne de Beausoleil, BJDU 1997, n°1, p. 53. Si un conseil municipal prend une délibération décidant d’exercer le droit de préemption dans le délai de deux mois, mais si cette délibération est notifiée au vendeur une fois ce délai expiré, la commune doit être regardée comme ayant renoncé à l’exercice de son droit. Cass. 3ème civ. 4 juillet 1984, Epx Girault c/ Bénarous et autres, Gaz. Pal. 9 mars 1985, p. 23. L’obligation de motiver la décision La loi n°79-587 du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs impose à l’administration une obligation de motivation, s’agissant notamment des décisions administratives individuelles qui imposent des sujétions. Selon l’article 3, cette motivation doit être écrite et comporter l’énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision. Le défaut de motivation entache la décision de préemption d’illégalité CE 2 décembre 1988, SA d’économie mixte immobilière du Nord-Est parisien c/ M. Soubié et autres, req. n°818144. L’obligation de motivation a le caractère d’une formalité substantielle CE 26 novembre 2001, Cne de Teste-de-Buch, n°222211. La jurisprudence exige que la collectivité assortisse sa décision de préemption d’indications suffisamment précises et circonstanciées pour permettre de savoir en vue de quelle opération la préemption a été exercée sur la parcelle considérée. L’absence ce telles mention est un vice de forme entachant d’illégalité la décision de préempter CAA Douai, 26 juin 2003, Cne D’Aulnoye-Aymeries, n°01DA00301. La délibération du conseil municipal décidant d’exercer le DPU et qui ne mentionne que des objectifs généraux qui ne font pas apparaître de façon précise l’action ou l’opération en vue de laquelle le DPU est exercé, est illégale CE sect. 26 février 2003, Bour, n°231558. Cette décision doit être considérée comme ne satisfaisant pas à l’obligation instituée par l’article du Code de l’urbanisme. CAA Lyon, 28 juillet 2003, X, n°98LY01668 ; CE 4 février 2002, Sarl Construction Transactions Mauro, n°217258. Dans le cas d’une préemption partielle d’un bien en application de l’article du Code de l’urbanisme, la motivation de la préemption doit non seulement être fondée au regard de l’article et de la loi du 11 juillet 1979, mais également des dispositions de l’article Une préemption partielle ne peut être effectuée que lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie. Il conviendra donc de justifier, dans la décision de préemption, les raisons pour lesquelles le bien n’est que partiellement préempté. Article du Code de l’urbanisme Lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. » L’impossibilité de régulariser la motivation La motivation de la décision s’apprécie à la date à laquelle la préemption a été décidée CE 27 avril 1994, Cne de Tampon, req. n°13-5588. Une régularisation postérieure est impossible CAA Paris 18 octobre 2002, Cne de l’Isle-Adam, n°98PA04379. Le Conseil d’Etat confirme l’illégalité d’une décision de préemption due à l’absence de motivation qui ne pouvait être couverte rétroactivement par une délibération, intervenant ultérieurement, même si à la date de la préemption la commune avait un projet suffisamment précis justifiant cette décision CE 16 décembre 1994, Cne de Sparsbach, req. n°126637, BJDU 6/94, p. 75. Une décision de préemption insuffisamment motivée ne peut être régularisée par un courrier du maire adressé au propriétaire précisant que la préemption était réalisée pour l’extension de la mairie CAA Marseille 6 mai 1999, Mme Chenevoy, n°97MA00149. Le fondement juridique de la motivation Article du Code de l’urbanisme, Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans la cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l’habitat, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine.» Article du Code de l’urbanisme, Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L’aménagement, au sens du présent code, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations. » La motivation d’une décision de préemption exige du bénéficiaire une réflexion en amont de ses politiques en matière d’aménagement. La motivation d’une préemption peut être légalement fondée par la mise en œuvre – d’un projet urbain ;– d’une politique locale de l’habitat ;– du maintien ou de l’extension d’activités économiques ;– du développement des loisirs et du tourisme ;– de la réalisation d’équipements collectifs ;– de la lutte contre l’insalubrité ;– d’une politique de renouvellement urbain ;– de la mise en valeur du patrimoine bâti et non bâti ;– de la constitution de réserves foncières pour permettre la réalisation des opérations et actions ci-dessus définies. – de jardins familiaux Art. Code de l’urbanisme Article du Code de l’urbanisme Conformément à l’article 1er, 2ème alinéa, de la loi n. 76-1022 du 10 novembre 1976, à la demande des organismes de jardins familiaux mentionnés aux articles 610 et 611 du code rural, les collectivités locales ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents peuvent exercer leur droit de préemption, conformément aux dispositions du présent code, en vue de l’acquisition de terrains destinés à la création ou à l’aménagement de jardins familiaux. » Depuis la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000, une décision de préemption peut s’appuyer sur un projet urbain exposé dans le PADD des PLU. Cette liste est limitative CE 25 juillet 1986, M. Lebouc, n°62539. Toute décision de préemption qui aurait un autre fondement serait entachée d’illégalité. Toute préemption motivée par un objectif différent de ceux énumérés par l’article du Code de l’urbanisme est illégale. Sont par exemple illégales les préemptions en vue du rétablissement de l’ordre et de la sécurité TA Paris, 22 mai 1998, SERIC, ayant pour objet réel de faire obstacle à l’acquisition des terrains par le district en vue de réaliser une station d’épuration CAA Bordeaux, Cne de Lattes, n°95BX00075, fondées sur plusieurs motifs dont un est illégal CAA Nancy 5 février 1998, M. Sauget, n°95NC00277. La motivation pour une réserve foncière Une préemption peut être légalement motivée par la constitution d’une réserve foncière question écrite du 2 janv. 1989, JO AN Q, n°1 p. 61, à condition qu’elle s’inscrive dans le cadre d’une action prévue à l’article du Code de l’urbanisme, l’article renvoyant expressément à l’article CE 1er déc. 1993, Cne de Jouars-Pontchartrain, n°138013. Ont été jugées illégales des décisions de préemption en vue de constituer des réserves foncières qui ne précisent pas l’opération d’aménagement prévue CE 9 février 1996, M. et Mme Obled, n°130013. Mais dès lors que l’action future de la collectivité est identifiée, même si sa date de réalisation est incertaine, la préemption pour réserves foncières est légale CAA Nantes, 9 octobre 1996, M. Iglesias, AJDI, juillet/août 1999, p. 677. Même si les terrains acquis dans le cadre d’une préemption pour réserve foncière reçoivent une affectation immédiate, dès lors que la motivation de la préemption répond à une opération d’aménagement prévue à l’article du Code de l’urbanisme, la décision est légale CE 22 février 1991, Cne d’Aubervilliers et SIDEC, n°97312. La motivation pour un PLH ou un PAP L’article du Code de l’urbanisme a été complété par la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000 pour simplifier la motivation de la décision de préemption dans deux cas pour mener à bien un plan local de l’habitat PLH et pour intervenir dans des périmètres dans lesquels la commune décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. Dans les deux cas, la décision de préemption peut se référer à la délibération définissant les actions à mener dans le cadre du PLH ou à la délibération délimitant le PAP, sauf dans le cas où le bien préempté relèverait de l’application du DPU renforcé. Dès lors qu’une préemption concerne un bien dont l’acquisition entre dans le programme d’actions du PLH, la motivation de la préemption se limitera à faire référence à la délibération adoptant le PLH et à un extrait du programme d’actions justifiant l’acquisition du bien. Dans le cas où le PLH a été adopté par un EPCI Art. du Code de l’urbanisme, il apparaît possible que la commune puisse également faire référence à cette décision. Le juge a pu reconnaître la possibilité de motiver une décision de préemption pour la réalisation de logements sociaux au regard des études suffisamment avancées d’un PLH CAA Paris, 20 décembre 2001, SCI Ontario, n°98PA00521. Pour les PAP, le juge administratif a toujours admis que les communes puissent exercer leur droit de préemption dans des secteurs pré-opérationnels ou opérationnels pour lesquels des délibérations prenant en compte ces opérations étaient intervenues antérieurement à la délibération de préemption CAA Nantes, 1 octobre 2002, M. Michel Terrien, n°00NT01424 ; CAA Paris, 2 octobre 2002, Société Dennery, n°00PA00730. La motivation s’appuie sur l’existence d’un projet Une décision de préemption motivée sur le fondement de la poursuite d’un but d’intérêt général est illégale si le but poursuivi n’est pas précisé CE 22 juin 1987, Ville de Montreuil c/ Seban, n°44552. En cas de préemption, le juge ne se limite pas à un contrôle du fondement de la motivation mais recherche la réalité du projet justifiant la préemption du bien en question. La motivation de la préemption doit, conformément à l’article du Code de l’urbanisme, répondre à l’un des objectifs fixés à l’article Le contenu de la motivation ne peut pas se limiter à des formules stéréotypées. Le contenu de la motivation doit également répondre aux exigences de la loi du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs. La motivation doit reposer sur des éléments de fait et de droit justifiant la préemption d’un bien particulier CE 30 juillet 1997, Cne de Montreuil-sous-Bois, n°157840. Une décision qui se borne à énoncer que la préemption est effectuée dans le but d’organiser une politique locale de l’habitat sans préciser en quoi consistait la politique de l’habitat pour laquelle l’acquisition était poursuivie, ne satisfait pas aux prescriptions de l’article du Code de l’urbanisme CE 30 déc. 1998, Cne de Breuillet, n°160683. Une décision de préempter est illégale si elle est exercée uniquement pour résorber l’insalubrité d’un seul logement CAA Paris, 17 février 1998, Cne d’Aubervilliers, n°96PA1577, BJDU 2/28 p. 155. Une décision de préempter est illégale si elle se borne à faire une simple référence à la nécessité de renouveler des quartiers anciens CAA Nancy, 7 mars 2002, Cne de Mulhouse, n°01NC00778. La motivation doit avoir un lien direct avec le projet Si la motivation doit être fondée sur un projet précis, celle-ci doit néanmoins avoir un lien certain avec le projet. Le contrôle du juge est donc approfondi pour établir que la motivation de la décision de préemption a un lien avec l’opération projetée. Par exemple, si le juge semble admettre qu’une préemption puisse être réalisée en dehors du périmètre d’un secteur d’aménagement en vue d’un relogement, il faut justifier d’un lien directe entre la nécessité du relogement et le lien préempté CAA Paris, 17 février 1994, Cne de Montreuil, n°93PA00400. La motivation s’appuie sur un projet suffisamment précis Cette exigence résulte de la jurisprudence CE 25 juillet 1986, Lebouc, n°62539. Quand une commune préempte pour un des objectifs prévus par la loi, encore faut-il qu’il existe un projet précis et, si même les plans ne sont pas disponibles, qu’il ressorte clairement du dossier qu’il a été pris en considération et au moins discuté. La formalisation d’un projet, préalablement à une décision de préemption, dans le cadre d’un document de programmation ou d’un périmètre d’action publique, qui fait l’objet d’une décision du conseil municipal ou de l’EPCI compétent, constitue une preuve irréfutable de l’existence d’un projet au jour de la préemption. Doit être annulée la décision d’exercice du DPU, dès lors qu’il n’existait aucun projet suffisamment défini concernant l’opération en vue de laquelle la décision de préempter a été prise CAA Lyon, 1er ch. 30 avril 2002 Juris-Data n°2002-190014. Le projet doit être antérieur à la décision Le projet doit être préalable CAA Marseille, 27 mars 2003, Cne du Barcares, n°01MA001504 et donc exister à la date de la délibération décidant d’exercer le droit de préemption CAA Paris, 2 octobre 2001, Cne de Guignes-Rabutin, n°00PA01207. La date de réalisation du projet ou de l’opération n’a pas besoin d’être fixée. CE 28 octobre 1994, Communauté urbaine de Strasbourg, Leb. p. 477. Le critère de légalité primordial est l’antériorité du projet d’aménagement par rapport à la décision de préempter et non son état d’avancement CE 10 juin 1991, Cne de Sainte-Marie c/ Mlle Cadjee, AJDA, 20 déc. 1991, p. 909. La décision de préemption est jugée illégale par le juge administratif dès lors que la collectivité publique ne peut justifier de l’antériorité d’un projet réel d’aménagement clairement défini et précisé fondant la nécessité de la préemption du bien. CAA Nantes 5 octobre 2000, SCI des Bigochets et Mme Alice Morin, n°99NT00204 Mais le juge a admis la légalité d’une préemption pour créer un centre de loisirs et de plein air dans la mesure où préalablement une étude confiée à un ingénieur conseil concluait que le terrain en cause répondait parfaitement au projet de la commune CE 28 février 2994, Cne de Besson c/ Sté Sud Investissement et Partouche, JCP éd. G 1995. Le juge a également admis la légalité d’une préemption motivée d’une PLH dans la mesure où la commune a fourni des délibérations, des comptes rendus de réunions, des courriers du préfet antérieurs à la date de préemption et justifiant d’actions en rapport avec le projet CAA Bordeaux 12 mars 1998, Cne de Châtelaillon-Plage, n°95BX00497. Si le projet d’aménagement doit avoir une réalité, il n’est pas pour autant exigé que des plans précisant le projet doivent être élaborés préalablement à la décision TA Versailles 10 juillet 1991, Préfet du Val-d’Oise c/ Cne d’Argenteuil, n°91740. Il n’est pas exigé que l’opération ait fait l’objet d’une décision officielle CAA Paris 7 décembre 1993, Mme Monteil, n°93PA00266. Le projet doit être précis pour justifier la préemption CE 25 juillet 1996, Lebouc, rec. p. 218 ; TA Lille 17 décembre 1992, Société Ets Michel Aubrun, n°91855 et 911536. Le Conseil d’Etat considère comme insuffisamment motivée la décision par laquelle la collectivité se contente d’invoquer l’intérêt de la parcelle préemptée dans le cadre de l’aménagement de la Balme » CAA Lyon 7 juin 1994, Commune de la Cluses c/ M. Herseront, BJDU, 5/94, p. 71. Pour pouvoir exercer légalement le droit de préemption, la collectivité concernée doit disposer d’un projet suffisamment précis. Répond à cette exigence celui qui, la commune étant informée d’un projet de vente, a fait l’objet de différentes études dans le cadre de la révision du POS. CAA Paris 1er ch. 18 janvier 2001, Commune de Clairefontaine-en-Yvelines, req. 99-4098. Le Conseil d’Etat considère également qu’il ne suffit pas que l’opération envisagée par la collectivité réponde aux objectifs énumérés par les dispositions de l’article du Code de l’urbanisme, il faut encore qu’à la date à laquelle cette décision est prise, le titulaire du droit de préemption ait effectivement un projet d’actions ou d’opérations d’aménagement au sens de ses dispositions sur le bien préempté. CE 3 septembre 1997, Ville de Vitry sur Seine, LPA, 13 février 1998, n°19 La forme de la motivation Sur la forme, la motivation devra contenir l’énoncé des dispositions qui servent de fondement à cette décision TA Paris 13 novembre 1989, Gautier et autres. Le contenu de la motivation dans l’acte décidant la préemption peut être réduit dès lors qu’il fait référence à un autre acte le complétant. Dans ce cadre, l’acte auquel la décision se réfère doit obligatoirement être joint lors de la notification de la décision au propriétaire. Le Conseil d’Etat a admis que l’insuffisance de la motivation de la décision de préemption ne pouvait être retenue dans la mesure où à sa notification était annexée la délibération du conseil municipal décidant de déléguer le droit de préemption qui précisait l’objet de l’opération pour laquelle la délégation était consentie CE 31 mars 1989, Société d’ingénierie et de développement économique et ville d’Arcueil, n°88113-89361. L’insuffisance de la motivation d’une décision de préemption ne peut être supplée par la simple mention d’un autre acte, précisant les motifs et l’objet de la préemption, dès lors que cet acte n’est pas communiqué au propriétaire TA Amiens 5 août 1993, M. Cresson c/ Cne de Glisy, req. n°88179. Le libellé complet de la motivation d’une décision de préemption peut régulièrement résulter d’un renvoi à une délibération antérieure précisant les objectifs poursuivis par la collectivité dans le cadre de sa politique de l’habitat CAA Douai, 14 mars 2002 Juris-Data n°2002-183431. La délibération doit être jointe à la décision de préemption CAA Bordeaux, 22 mai 2003, Cne de Sainte-Soule, n°99BX01367. Mais doit être annulée la décision de préemption dont la motivation renvoie à une délibération antérieure qui se borne à définir simplement à définir différentes zones du territoire de la commune où peut être exercé le DPU TA Versailles, 24 juin 2003, SA Télédiffusion de France, n°012581. L’absence de motivation d’une décision de préemption ne peut être compensée par l’envoi d’une lettre au propriétaire l’informant qu’un plan d’aménagement de son quartier était en cours d’élaboration antérieurement à la décision TA Versailles 2 juillet 1991, Epx Capdepuy c/ Cne de Cheptainville, n°91251. 20 205

ArticleL213-1-1. Sont également soumis au droit de préemption les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionnés au 1° de l' article L. 213-1 lorsqu'ils font l'objet d'une donation entre vifs, sauf si celle-ci est effectuée : 3° Entre époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité ; 4° Entre une personne et les descendants

plan de sauvegarde et de mise en valeur peut être établi sur tout ou partie du site patrimonial remarquable créé en application du titre III du livre VI du code du patrimoine. Sur le périmètre qu'il recouvre, il tient lieu de plan local d'urbanisme. Lorsque l'élaboration du plan de sauvegarde et de mise en valeur relève de la compétence d'un établissement public de coopération intercommunale, la commune membre de cet établissement dont le territoire est intégralement ou partiellement couvert par le périmètre d'un site patrimonial remarquable peut demander à ce qu'il soit couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Elle peut également conduire les études préalables à l'élaboration du plan de sauvegarde et de mise en valeur, avec l'assistance technique et financière de l'Etat si elle la sollicite. Après un débat au sein de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, celui-ci délibère sur l'opportunité d'élaborer le plan de sauvegarde et de mise en valeur. En cas de refus de l'organe délibérant, et lorsque la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture a recommandé, en application de l'article L. 631-3 du même code, l'élaboration d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur sur tout ou partie du périmètre classé au titre des sites patrimoniaux remarquables, l'autorité administrative peut demander à l'établissement public de coopération intercommunale d'engager la procédure d'élaboration d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur sur ce périmètre dans les conditions prévues au II du présent article. décidant la mise à l'étude du plan de sauvegarde et de mise en valeur met en révision le plan local d'urbanisme, lorsqu'il existe. Jusqu'à l'approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur, le plan local d'urbanisme mis en révision peut être modifié dans les conditions prévues aux articles L. 153-37, L. 153-40, L. 153-42 et L. 153-43 du présent code ou faire l'objet de révisions dans les conditions définies à l'article L. 153-34. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur est élaboré conjointement par l'Etat et l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu. L'Etat peut toutefois confier l'élaboration d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur à l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu qui en fait la demande, et lui apporte si nécessaire son assistance technique et financière. Le projet de plan de sauvegarde et de mise en valeur est soumis pour avis à la commission locale du site patrimonial remarquable et, le cas échéant, à l'avis de la commune concernée. Après avis de l'organe délibérant de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu et de la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture, le projet de plan de sauvegarde et de mise en valeur est soumis à enquête publique par l'autorité administrative dans les formes prévues au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement. Il est approuvé par l'autorité administrative si l'avis de l'organe délibérant de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu est favorable, par décret en Conseil d'Etat dans le cas contraire. La révision du plan de sauvegarde et de mise en valeur a lieu dans les mêmes formes que celles prévues pour son élaboration. plan de sauvegarde et de mise en valeur peut comporter l'indication des immeubles ou des parties intérieures ou extérieures d'immeubles 1° Dont la démolition, l'enlèvement ou l'altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales ; 2° Dont la démolition ou la modification peut être imposée à l'occasion d'opérations d'aménagement publiques ou privées. plan de sauvegarde et de mise en valeur peut protéger les éléments d'architecture et de décoration, les immeubles par nature ou les effets mobiliers attachés à perpétuelle demeure, au sens des articles 524 et 525 du code civil, situés à l'extérieur ou à l'intérieur d'un immeuble. Le propriétaire et l'affectataire domanial peuvent proposer à l'architecte des Bâtiments de France le recensement de nouveaux éléments dans le plan de sauvegarde et de mise en valeur. L'architecte des Bâtiments de France saisit l'autorité administrative qui modifie le plan de sauvegarde et de mise en valeur, après accord de l'organe délibérant mentionné au VI du présent article. plan de sauvegarde et de mise en valeur doit être compatible avec le projet d'aménagement et de développement durables du plan local d'urbanisme, lorsqu'il existe. Lorsque le projet de plan de sauvegarde et de mise en valeur comporte des dispositions qui ne sont pas compatibles avec le projet d'aménagement et de développement durables du plan local d'urbanisme, il ne peut être approuvé que si l'enquête publique a porté à la fois sur le projet de plan de sauvegarde et de mise en valeur et sur la révision du plan local d'urbanisme. L'approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur emporte alors révision du plan local d'urbanisme. réserve que la modification envisagée ne porte pas atteinte à son économie générale ou ne réduise pas un espace boisé classé, le plan de sauvegarde et de mise en valeur peut être modifié par l'autorité administrative, à la demande ou après consultation de l'organe délibérant de l'autorité compétente en matière de plan local d'urbanisme ou de document en tenant lieu, après consultation de l'architecte des Bâtiments de France, après avis de la commission locale du site patrimonial remarquable et après enquête publique réalisée dans les formes prévues au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement.

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Question que signifie la notion d’unité foncière visée à l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme pour l’application du droit de préemption urbain DPU en cas de cession du contrôle d’une société civile ? ► Vous souhaitez être assisté dans votre opération de cession de parts sociales de société civile immobilière, voir notre offre sur InstrumentumRéponse on sait qu’aux termes de l’article L. 213-1 du code de l’urbanisme “Sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres […] 3° Les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption. Le présent 3° ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus”. A noter on pouvait s’interroger sur la nécessité du 3° de l’article L. 213-1 alors que le 1° du même article vise les “droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble” ces termes ont été introduits par la loi n° 75-1328 à l’article L. 211-2 du code de l’urbanisme . En effet, les parts de société civile sont des droits sociaux. En réalité, les droits sociaux visés au 1° sont ceux des sociétés d’attribution visées au titre II ou au titre III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 codifiée aux articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il existe donc bien un régime spécifique pour les sociétés civiles immobilières. Cela signifie donc que le droit de préemption ne s’applique que lorsque les sociétés civiles détiennent des unités foncières et non lorsqu’elles détiennent un immeuble ou une partie d'immeuble certes une unité foncière est un immeuble mais tout immeuble n’est pas une unité foncière, bâti ou non bâti par exemple un lot de copropriété. A noter les dispositions de l’article L. 213-1 sont la reprise des anciennes dispositions de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme lesquelles avaient été modifiées par la loi n° 2009-323 auparavant, les cessions visées concernaient la totalité des parts sociales. La notion d’unité foncière ou de “tènement unique” est définie par l’article 4 du décret n° 55-471 du 30 avril 1955 relatif à la rénovation et à la conservation du cadastre en ces termes “L'îlot de propriété est constitué par l'ensemble des parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision dans un même lieudit et formant une unité foncière indépendante selon l'agencement donné à la propriété”. Des auteurs ont également donné des définitions comme “l’ensemble des parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision” S. Pérignon, Détachements et lotissements, éditions du Cridon, 1993, “un terrain ou un ensemble de terrains appartenant à un même propriétaire” H. Charles, L'unité foncière dans le droit de l'urbanisme, RFDA, 1996, “parcelles contiguës appartenant à un seul propriétaire ou à un ensemble solidaire de propriétaires et réellement disponibles pour le bénéficiaire du permis de construire” Driard, Unité foncière et détermination des droits à construire, JCP N, 1998. Le Conseil d’Etat pour sa part l’a défini comme “un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision” Conseil d’Etat, 27 juin 2005, Commune de Chambéry. A noter en cas d’hypothèses multiples parcelles contiguës en pleine propriété et en indivision, route traversant les parcelles, parcelles appartenant auparavant à deux propriétaires distincts, etc. voir l’article de notre excellent confrère Franck Azoulay. A noter que si le préempteur ne peut préempter l’ensemble de l’unité foncière qui serait à cheval sur une zone couverte par le droit de préemption urbain et une zone qui ne le serait pas Conseil d’Etat, 23 juin 1995, Commune de Bouxières-aux-Dames en revanche il peut préempter la partie de l’unité foncière qui serait sur la seule zone de préemption urbain L. 213-2-1 du code de l’urbanisme, le cédant ayant bien entendu faculté de renoncer alors à la cession.► Vous souhaitez être assisté dans votre opération de cession de parts sociales de société civile immobilière, voir notre offre sur InstrumentumMatthieu VincentAvocat au barreau de Paris

ArticleA213-1. Les déclarations prévues par les articles L. 213-2, R. 213-5 et R. 213-15 doivent être établies conformément au modèle annexé au présent article. Modèle de declaration d'intention d'aliener ou de demande d'acquisition d'un bien soumis a l'un des droits de preemption prevus par le Code de l'urbanisme [*Modèle non

Question dans le cadre d’une opération, nous avons été amenés à nous interroger sur le fait de savoir si l’apport en propriété de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière, propriétaire d’une unité foncière située dans une zone de préemption urbaine, était soumis ou non au droit de préemption urbain ? La réponse à cette question n’est pas anodine puisque la conséquence est la nullité de l’opération. Réponse selon notre opinion, un tel apport en propriété n’est pas soumis au droit de préemption urbain. Explication nous renvoyons à notre article sur les conditions d’application du droit de préemption urbain en cas de cession de la majorité ou plus de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de la société. Quid en cas d’apport de la majorité ou plus de la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière au lieu d’une cession ? Un apport est-il assimilé à une cession ? On sait que l’article 1843-3 du code civil dispose que “Lorsque l'apport est en propriété, l'apporteur est garant envers la société comme un vendeur envers son acheteur.”. Est-ce que cela suffit pour assimiler l’apport à une vente ? Par un arrêt du 9 mars 2022, la Cour de cassation a répondu sans ambiguïté que “l’apport en propriété faite à une société, en contrepartie duquel sont attribués des droits sociaux, n’est pas une vente” voir déjà en ce sens, Cour de cassation, 9 juin 2004, n° ; pour un apport en jouissance requalifiée en vente, voir un arrêt ancien de la Cour de cassation du 6 décembre 1982 mais il s’agissait d’une pure question de fait qualification et non de droit.L’apport de parts sociales d’une société civile immobilière ne peut donc être assimilé à une vente et donc à une cession de ces parts sociales. Outre ces considérations de droit civil, la législation du code de l’urbanisme confirme cette interprétation. En effet, l’article L. 231-1-2 du code de l’urbanisme vise les apports de droits sociaux mais uniquement pour certains droits sociaux parmi lesquels ne figurent pas les parts sociales de société civile immobilière. Par ailleurs, contrairement aux immeubles L. 231-1, 1°, la loi vise, pour les parts sociales, les “cessions” et non les “aliénations, à titre onéreux”. A noter voir sur cette question de l’apport des immeubles, les débats sur l’application du droit de préemption urbain à l’apport partiel d’actif soumis au régime des scissions et la réponse ministérielle Assemblée nationale, question n° 21133 et réponse du 15 octobre 2019 . Enfin, la procédure de déclaration préalable article L. 213-2 du code de l’urbanisme vise “l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée”, ce qui est difficilement conciliable avec un apport. A noter en effet, si un apport donne lieu à l’attribution de droits sociaux, on ne peut pas à proprement parler de prix. Certes, si les biens apportés font l’objet d’une évaluation ce qui pourrait permettre de déterminer un “prix d’échange” il convient de noter que cette évaluation reste une évaluation dont le commissaire aux apports lorsqu’il est requis ne confirme pas le montant mais simplement que “la valeur des apports correspond au moins à la valeur au nominal des actions à émettre augmentée éventuellement de la prime d'émission” R. 22-10-8 du code de commerce. Par ailleurs, la contrepartie reçue peut être moindre que la valeur de l’apport par le jeu de la prime d’émission. Voir toutefois l’article R. 213-5 du code de l’urbanisme qui vise non seulement le prix mais aussi, le cas échéant “le prix d'estimation de l'immeuble ou du droit offert en contrepartie” ce qui pourrait correspondre à un toutes ces raisons, nous sommes d’avis que les apports ne sont pas assimilables à des cessions et que l’opération n’est pas soumise à la procédure préalable visée à l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme. Matthieu VincentAvocat au barreau de Paris Co1vq. 318 161 94 234 281 69 224 184 91

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